카탈루냐 2024년 임대료 규제 효과 분석

초록

본 논문은 2024년 스페인 카탈루냐에서 시행된 새로운 임대료 규제 정책의 효과를 지방자치단체 수준 행정자료를 활용해 차분‑차분(DiD) 및 이벤트 스터디 설계로 평가한다. 주요 결과는 정책이 신규 임대 계약 건수를 감소시켰으며, 임대료 상승률 감소 효과는 통계적으로 일관되지 않았음을 보여준다. 사전 추세 불일치와 자료 결측 등 한계에도 불구하고, 공급 측면(임대 계약 감소) 효과는 비교적 견고하게 나타난다.

상세 분석

본 연구는 2024년 3월 카탈루냐가 시행한 임대료 상한제의 인과효과를 추정하기 위해 차분‑차분(DiD) 모형을 기본으로, 이벤트 스터디와 합성대조군, 성향점수 매칭 등 다양한 보강방법을 적용하였다. 식(1)에서 정책 효과 β는 처리군과 대조군 간 사후 기간 평균 차이로 정의되며, 지방자치단체와 시점 고정효과, 인구·이동·소득비율 등 통제변수를 포함한다. 그러나 사전 추세 검증 결과, 처리군과 대조군 사이에 임대료 성장률과 계약 건수의 사전 추세가 일치하지 않는다는 점이 드러났으며, 이는 DiD의 평행추세 가정 위배를 의미한다. 이를 보완하기 위해 이벤트 스터디에서 각 분기별 βt를 추정했지만, 사전 기간에 이미 차이가 존재해 해석에 주의가 필요하다.

자료 측면에서는 평균 임대료(제곱미터당이 아닌 전체 평균)만 제공되어 주택 규모 차이에 의한 편향 가능성이 있다. 저자는 성장률을 사용해 규모 효과를 완화하려 했지만, 주택 크기 변화가 정책 기간 동안 크게 변동하지 않았다는 전제가 필요하다. 또한, 대조군 680개 중 실제 임대료 자료가 존재하는 것은 173개에 불과하고, 결측이 비무작위적으로 발생했을 가능성이 제기된다. 이러한 데이터 불균형은 추정치의 신뢰구간을 확대시키고, 외생성 가정을 약화시킨다.

결과적으로, 정책 시행 후 처리군의 신규 임대 계약 건수는 통계적으로 유의하게 감소했으며(β<0), 이는 공급 측면에서 부정적 영향을 시사한다. 반면, 임대료 성장률에 대한 효과는 대체 모형(예: 성향점수 매칭, 합성대조군) 적용 시 소멸하거나 통계적 유의성이 약화되었다. 이는 정책이 가격 억제보다는 계약 체결 의사에 더 큰 제약을 가했을 가능성을 보여준다.

연구는 기존 미국·독일·프랑스 사례와 비교해, 단기적 가격 억제 효과는 제한적이며, 공급 감소 위험이 존재한다는 점을 강조한다. 그러나 자료 제한(평균 임대료만, 결측 비대칭, 사후 기간 짧음)과 평행추세 위배로 인해 인과적 결론을 내리기에는 조심스러운 접근이 필요하다. 향후 연구에서는 개별 주택 수준의 임대료, 장기 추적 데이터, 그리고 정책 임계값을 활용한 회귀불연속 설계 등을 통해 보다 정밀한 추정이 가능할 것이다.